法拍房详细尽调方法，内行人不肯说的秘密都在这！

避免踩坑的最好方法就是“前期尽调”，尽调的目的就是让买方尽可能详细的了解要购买的房产全部情况，也就是俗称的风险调查。搞清楚以下这些，让你拍的放心！

一、标的物拍卖信息

标的物拍卖信息：起拍价、保证金、起拍时间、执行法院、涉及案件、拍卖理由、被执行情况、土地用途和性质是否为普通住宅、房屋产权是否清晰...等问题都将直接影响到税费交纳的种类和数额，最重要的是关系到是否能安全过户。

二、房产情况

房产信息可以分为两方面，一方面是房屋建筑本身的信息，另一方面是房屋产权的信息。

房屋建筑本身的信息包括区域、地址、小区、户型、装修、楼层、配套等，其中重要部分有：

1、面积，决定税费计算。

2、户型，对房屋使用起很关键作用。

3、建筑年代，对于贷款很重要。

4、附近配套，影响到教育、交通、医疗、购物等生活的各个方面。

5、小区情况：包括物业管理、邻里关系等。

而房屋产权的信息主要包括以下这几方面：

1、房屋类型，决定税费计算和变现能力等。

2、产权归属，这关系到过户和税费计算，很关键，若产权不清晰是很麻烦的事情。

3、土地性质，划拨的土地，需要支付土地出让金。

4、房产来源：赠予、继承和买卖的税费也可能会有区别

三、居住情况

一般来说居住信息在拍卖标的公示信息中都会有标注，但没有详细说明的，大家一定要到现场去了解清楚情况，最好分不同的时间段多次去调查，多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况，看是否还有人居住？是否租赁给其他用户？是否已经清场？

如果遇到拍卖房产有人居住或者房产租赁给其他人时，可能会导致拍卖成功了却无法入住，虽然部分法院会协助买受人清场，但也不排除遇到极端情况。

所以小编建议没有时间和精力的朋友，如果有看中的法拍房可以在参拍前找专业辅拍机构实地考察，参拍后做清场服务。

四、房产风险信息

法拍房既然存在风险，那么在做房产尽调的时候，我们就应该对这些风险进行梳理，并且通过各种渠道去了解并制定应对措施。

房产风险主要涉及以下几个方面：

1、是否存在未知费用，比如拖欠物业水电等费用。

2、由于资料不齐，导致隐藏巨额税费。

3、存在多次抵押、多次查封等情况。

4、户籍问题，可以从户籍管理处获得。

5、学位问题，这个问题调查起来比较麻烦，除非有特殊需求，6、则中介都不会担保。

7、腾退问题，这个问题应该是法拍房交易的最大问题，涉及情况也比较复杂，处理手段需要灵活应对。

8、过户问题，包括是否存在多次过户等风险。

9、是否有优先购买权，这个需要在竞拍中注意。

10、税费问题，有些房产可能存在高额税费。

五、贷款问题

法拍房也可以申请按揭贷款，但以下有几种情况是影响贷款的：

1、是否有公安查封

2、有无违章建筑、房龄是否超过30年

3、是否为商办类非住宅等多项因素。

所以参拍前，建议找专业团队进行核实和排查，分析房屋是否有贷款风险。同时做好预审查看是否符合购买资格，预审贷款资质。

六、办理相关信息

此处主要就是两个方面：办理过程的时间安排预计和提供材料的预备清单。

提前做好时间计划和相关材料的准备对于办理能起到事倍功半的作用，特别是针对需要法拍贷的朋友，要在法院规定的时间（5—15个工作日）内缴纳尾款，如何在这个时间内完成贷款审批和放款相当重要。

普通的按揭贷款很难在法院规定时间内放款，所以必须出具担保公司出具的《担保函》才能快速下款。所以建议大家要做法拍房按揭贷款一定要找专业的辅拍机构协助。

特别要注意：目前拍卖平台公布的法院公告只会告知已知内容，不会特意标记风险，而普通购买者对于一些隐藏的风险并不知道，所以这个时候一定要找专业辅拍机构协助调查，做好拍前尽调就不会踩坑了！