法拍房详细尽调方法，内行人不肯说的秘密都在这！

避免踩坑的最好方法就是“前期尽调”，尽调的目的就是让买方尽可能详细的了解要购买的房产全部情况，也就是俗称的风险调查。搞清楚以下这些，让你拍的放心！一、标的物拍卖信息标的物拍卖信息：起拍价、保证金、起拍时间、执行法院、涉及案件、拍卖理由、被执行情况、土地用途和性质是否为普通住宅、房屋产权是否清晰...等问题都将直接影响到税费交纳的种类和数额，最重要的是关系到是否能安全过户。二、房产情况房产信息可以分为两方面，一方面是房屋建筑本身的信息，另一方面是房屋产权的信息。房屋建筑本身的信息包括区域、地址、小区、户型、装修、楼层、配套等，其中重要部分有：1、面积，决定税费计算。2、户型，对房屋使用起很关键作用。3、建筑年代，对于贷款很重要。4、附近配套，影响到教育、交通、医疗、购物等生活的各个方面。5、小区情况：包括物业管理、邻里关系等。而房屋产权的信息主要包括以下这几方面：1、房屋类型，决定税费计算和变现能力等。2、产权归属，这关系到过户和税费计算，很关键，若产权不清晰是很麻烦的事情。3、土地性质，划拨的土地，需要支付土地出让金。4、房产来源：赠予、继承和买卖的税费也可能会有区别三、居住情况一般来说居住信息在拍卖标的公示信息中都会有标注，但没有详细说明的，大家一定要到现场去了解清楚情况，最好分不同的时间段多次去调查，多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况，看是否还有人居住？是否租赁给其他用户？是否已经清场？如果遇到拍卖房产有人居住或者房产租赁给其他人时，可能会导致拍卖成功了却无法入住，虽然部分法院会协助买受人清场，但也不排除遇到极端情况。所以小编建议没有时间和精力的朋友，如果有看中的法拍房可以在参拍前找专业辅拍机构实地考察，参拍后做清场服务。四、房产风险信息法拍房既然存在风险，那么在做房产尽调的时候，我们就应该对这些风险进行梳理，并且通过各种渠道去了解并制定应对措施。房产风险主要涉及以下几个方面：1、是否存在未知费用，比如拖欠物业水电等费用。2、由于资料不齐，导致隐藏巨额税费。3、存在多次抵押、多次查封等情况。4、户籍问题，可以从户籍管理处获得。5、学位问题，这个问题调查起来比较麻烦，除非有特殊需求，6、则中介都不会担保。7、腾退问题，这个问题应该是法拍房交易的最大问题，涉及情况也比较复杂，处理手段需要灵活应对。8、过户问题，包括是否存在多次过户等风险。9、是否有优先购买权，这个需要在竞拍中注意。10、税费问题，有些房产可能存在高额税费。五、贷款问题法拍房也可以申请按揭贷款，但以下有几种情况是影响贷款的：1、是否有公安查封2、有无违章建筑、房龄是否超过30年3、是否为商办类非住宅等多项因素。所以参拍前，建议找专业团队进行核实和排查，分析房屋是否有贷款风险。同时做好预审查看是否符合购买资格，预审贷款资质。六、办理相关信息此处主要就是两个方面：办理过程的时间安排预计和提供材料的预备清单。提前做好时间计划和相关材料的准备对于办理能起到事倍功半的作用，特别是针对需要法拍贷的朋友，要在法院规定的时间（5—15个工作日）内缴纳尾款，如何在这个时间内完成贷款审批和放款相当重要。普通的按揭贷款很难在法院规定时间内放款，所以必须出具担保公司出具的《担保函》才能快速下款。所以建议大家要做法拍房按揭贷款一定要找专业的辅拍机构协助。特别要注意：目前拍卖平台公布的法院公告只会告知已知内容，不会特意标记风险，而普通购买者对于一些隐藏的风险并不知道，所以这个时候一定要找专业辅拍机构协助调查，做好拍前尽调就不会踩坑了！

2025-04-20 17:01:42

法拍房的税费结构是怎样的，买卖双方需要承担哪些费用？

购买法拍房需要上税，与购买新房和普通二手房一样，但在税费种类和计算方式上有所区别。小辅为大家一一列出，直观了解法拍房税费结构。 一、法拍房税费结构二、税费承担规则1、由买方固定承担的税费契税*:契税是买受方的必要支出，也是房产交易的固定税费，一般根据套数和面积计算。2、由卖方承担的税费(一般由买方垫付)增值税及附加个人所得税:根据《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入属于财产转让所得，需要缴纳个人所得税，但由于很多购房者无法提供完整、准确的房屋原值凭证，故统一按照成交价3%征收。士地出让金 :如果被拍卖房屋土地性质属于划拨(安置房、经适房等)，买受方还需缴纳土地出让金来改变土地性质，办理房产证，一般按成交价1%~3%征收。其他杂费:这一点是让很多买二手房的朋友非常头疼的事情，如果原业主拖欠了大量的物业费、水费、电费、煤气费、供暖费等，都需要买受方自己承担。特别注意在法拍房的实际操作中，增值税、个税这些原本需要卖家支付的税费，需要买受方垫付，在拿到票据后可以向法院申请退税。但若未在法定期限内完成退税申请，垫付费用可能无法追回。三、法拍房计算示例(成都、首套房150㎡、成交价300万、产权满1年) 这样下来，买受人至少要准备29.595万元用来缴税，如果还有潜在的欠费和杂费，还需要提前准备更多。买法拍房的税费计算公式大家学会了吗?小辅提醒大家，买房前做好调查，了解足够多的信息再下手，防止因为资金准备不足而造成悔拍的情况。如果个人难以了解房产信息，可以委托法辅在线这样专业的助拍机构，帮助买受人调查，出具详尽的调查报告。

2025-03-22 19:50:40

法拍房“捡漏”真相大揭秘：除了低价，这些隐藏费用你了解吗？

近期法拍房热度持续攀升，不少购房者将其视为“捡漏”神器。但法拍房真的如想象中那么美好吗？除了诱人的起拍价，还有哪些隐藏费用需要警惕？今天我们就来全面解析法拍房的“隐形”成本。一、前期投入：保证金参与法拍房竞拍前，需缴纳起拍价10%-20%的保证金。若竞拍成功，保证金可直接抵扣房款；若未拍中，保证金将全额退还。但需特别注意：一旦拍中后未在规定时间内（通常7-15天）支付尾款，将被视为悔拍，保证金不予退还！二、核心支出：房款法拍房要求一次性付清全款，这对购房者的资金实力是一大考验。PS：如果需要贷款，在开拍之前就一定要查好自己的征信报告和银行流水，并且找一家机构协助贷款，提前咨询。三、税费明细法拍房作为二手房交易，需缴纳以下税费：契税（买受人承担）首套房：≤140㎡ 1%，＞140㎡ 1.5%二套房：≤140㎡ 1%，＞140㎡ 2%三套及以上：统一3%其他税费（通常由卖方承担，但需确认）：个人所得税、增值税、城市维护建设税四、附加费用过户费：包含登记费、工本费等，约数百至数千元物业欠费：可能存在拖欠的物业费、水电费等，建议提前调查贷款担保费：如需贷款，需支付担保费用（视城市而定）辅拍服务费：如委托专业机构协助，需支付相应服务费五、风险提示房屋瑕疵：可能存在无法实地看房、房屋有租约等情况清场风险：原住户可能拒不搬离隐性债务：房屋可能涉及抵押、查封等复杂情况建议：提前做好尽调，核实房屋信息准备充足资金，预留20%-30%的额外预算建议寻求专业法律和房产顾问的帮助理性看待“捡漏”，切勿盲目追低法拍房确实存在价格优势，但同时也伴随着诸多风险。建议购房者充分了解各项成本，做好风险评估，量力而行。记住：天上不会掉馅饼，专业和谨慎才是“捡漏”的关键！

2025-03-19 13:06:37

你敢买法拍房吗

法拍法本质上也就是一个特殊性质的二手房，只是它并不是业主本意想要去出售的，而是被迫出售的。有可能是欠了银行的钱也，可能是欠了其他的一些贷款借贷。林林总总，不一而足，所以这就造成了害怕房事有一定风险的，很多人觉得有风险所以不敢碰，其实只要对标的物，进行比较细致的筛选还是可以入手的。我朋友已经入手三四套，并且有一些已经实现二手房交易了，我也收了一套。其实很多东西可能-开始的时候觉得很危险很难，风险很高，但你实际去操作一点点去攻破它的时候又，发现其实并没有那么难。也没有别人说的那么的高风险。这几年法拍房的数量非常之多，而且越来越多，经济情况不好，导致法拍增多也是可以理解的，所以在这种情况下并不是每一个房主都是特别恶劣特别难缠的那一种，相反很多房主知道自己欠了那么多钱，房子终究会被拍卖的，平静地接受并且离场。所以买法拍房还是需要有勇有谋的。先说勇，狭路相逢勇者胜，好的标的都是会有比较多的人关注的。如何在竟拍的时候可以拿下想要的标的也是一个技术活。做法拍很多时候我们是需要控制好自己的，最高出价的，当你的出价超过了那个数以后，那就要放手了，毕竟留得青山在不怕没柴烧，但是在竟拍的时候也是要讲究，如果有三个人竟拍，当ab两个人一直在出价，c只要有出价就会立马跟上，干一段时间以后ab就会意识到C可能是志在必得，那ab很有可能在某个时间段就会放弃。当然这也可能是一种可能性，因为有时候是团队作战才能是一定要吃下某一个标的的，那就以不变应万变吧。再说谋像这种经济不够好的情况下，大概只有10%左右的标的是比较优质的，何谓优质，就是所在的区域比较好，二手房的关注度比较高，成交的排名一般会在这个城市的前10以内。这就保证了这样的房子，它的流通性会优于其他的标的。然后到了第二梯队，第二梯队一般会有10%~20%这样的房子，在经济情况稍微好一点的情况下，比如说去年，也就是2021年的时候，还是很多人关注并且会下手的。因为它还是会有流通性，其实流通性就是意味着法拍房和二手房的价差。但是当时间来到了2022年，整个经济情况又稍微下降了一点，这个时候这一类产品基本上就无人问津了，如果有人出手，那可能也真的是刚需，他觉得这个房子是买来自住的，那没有问题，的确还是比二手市场有一定的价差，但是很小。那剩下的那一类就是在即使是这场情况稍微好一点的情况下，依然会变成流拍两次再到变卖的程度，那这种房子其本上是不会碰的。

2025-03-14 19:36:47

捡漏徐州便宜房源，要注意这些流程！

去年12月，法拍房已经纳入徐州市公积金组合贷款受理范围，且法拍房一般要比市场价便宜很多，因此，法拍房成为了不少买房人的另一个选择。如果你想捡漏法拍房，那对于你来说这篇文章十分有价值！对于大多数购房者来说，司法拍卖接触的比较少。那么购买司法拍卖房需注意哪些呢？有无交易风险？个人用户参拍流程是怎样的？小辅为你整理了一系列干货，接下来就给大家把全部流程梳理一遍，告诉你关于法拍房的那些事儿。第一步：筛选房源目前，法拍房拍卖网站有7个，可以在里面找到想要拍卖的区域的房源。这些法拍房查询平台的发布时间都不固定，房源类型也较为分散。对于想了解法拍房在哪里看房源的朋友来说，选房比较困难，很容易漏掉符合需求的房源。第二步：法拍房尽调法拍房尽调是购买法拍房必走的一步，也是避免风险的关键。如果看上一套法拍房，没有尽调，或者尽调得不详细，那么强占、无法过户、不能入住、刑事案件、高额税费等等，这些风险都有可能发生在你身上。做好法拍房尽调，也就根本上解决法拍房未知的风险！1、了解法院拍卖公告找到上架的房源，查看法院的《竞买公告》和《竞买须知》，内容基本分两大部分，一是标的物基本情况，二是拍卖过程中的风险提示。这些文字都要仔细阅读，并挖掘其中问题和风险。比如关注的方面有如下几点：（1）标的物介绍：包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等；（2）权利限制情况：主要核实查封法院和抵押权人。因为债权人的主体问题涉及到债权来源是银行按揭贷款还是民间借贷。相关案情也要在网上一并进行查询了解；（3）标的现状：主要关注房屋用途、权利性质、权利类型、土地用途、是否已腾空、租赁情况等。涉及到占用和租赁的房屋，要特别引起重视！（4）权属来源：如果房产权属来源是预购商品房预告登记，证明房产证还没有办理成功，仅办理了预告登记。涉及到二次过户的房屋，要引起注意；（5）拍卖过程中的风险提示：拍卖过程中对竞价规则、交易规则、拍卖费用、税费费用、过户费用（包括过户登记费、税费、物业管理费、水电煤气费等）以及可能承担的其他风险等等进行提示，购买人一定都需要仔细阅读。2、线下实地勘察这部分内容是关于房屋实体方面的调查，比如小区基本情况（环境及周边配套）、开发商情况、水电物业欠费情况、债务人欠债原因、房屋在整个小区中坐落位置（是否有高架桥、高速公路等引发的噪音）、房屋的户型及朝向（采光、信号等）、房屋的具体装修（房屋质量与装修情况，有无漏水修补痕迹，有无墙体开裂）等等，都涉及到所购房屋的居住价值或投资价值。法拍房，很多是见不到原业主的。甚至见到了，你敢相信他说的话吗？也许一两句虚假信息，就让你产生误判，不敢拍房子或者盲目拍下风险房子！所以，可以寻找靠谱的辅拍机构，一些法拍服务机构能进行风险兜底，万一出现腾房、过户等问题，该机构可以通过回购的形式，保障竞拍人的权益。虽然会收取一定的费用，但是基本与二手房中介费持平，这可以大大提高房源的安全性。3、查询核实是否需要购房资格购房资格，目前不少区域已放开，请拍卖前核实当地的购房政策。第三步：网上竞拍第一步：报名交保证金点击报名后支付保证金，等待倒计时结束即可开拍（以上截图可以看到该房源还未开始竞拍，此时所有人都可报名）。ps：拍卖结束之前都可报名交保证金，为了避免错过，建议提前提交。第二步：竞价开拍之后24小时内，已报名的竞买人可公开竞价，在拍卖结束前出价最高者可获得房源。一般竞价会有“5分钟延时周期”，即结束前5分钟内的每一次有人出价都会触发5分钟延时，直至无人继续出价为止。再次提示：开拍之后24小时内无人出价的房源会进行第二轮拍卖，第二轮拍卖仍无人出价的房源则会进入司法变卖程序。未能成功竞拍者，保证金将自动退回竞买人账户；竞拍成功之后悔拍，如房源再次拍卖后成交价上涨，可退换全部保证金，如成交价下跌，将扣除降低差价再退回（保证金或已交房款不够扣除的无须补差）。但是，一般买房人不是很了解竞拍规则，会出现“不敢叫价”或者“盲目跟风叫价”的现象，因此，最好还是聘请专业的辅拍机构人员辅助叫价。第三步：支付剩余房款成功拍下房源的竞买人，需在规定时间内付清除去保证金后的剩余房款。ps：剩余房款一般要求在10个工作日内付清。具体付款时间请关注拍卖页面「竞拍公告」，部分时间要求为付款截止日期展示（如截止2024年4月10日），部分时间要求为付款周期展示（如10个工作日）。第四步：完成过户在竞买人付清剩余房款之后，法院将出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达至国土局办理过户，由买受人自行至相关主管部门查询并办理产权过户手续。买受人应自过户法律文书送达之日起30日内到相关主管部门迳行办理产权过户手续。（实际情况与普通二手房交易时间一致。）第四步：办理交割当你付清拍卖款项后，法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等，你可以凭相关文书办理产权过户手续。办理交割中，相关的税费根据拍卖公告约定办理。过户之后，7天左右下证即完成了全部手续。剩下的就只是腾房交付了，最顺利的情况是，你手续还没办完，甚至刚拍下几天就交付给你的；一般是要到全部办理完后，法院才好移交房产。从开始报名至最终完成拍卖，因竞价性质及其他规则，导致中间会有诸多不确定性影响因素，各位买家在线上操作的时候，一定要做好充足的前期准备与当下的时间节点关注。买法拍房如无法自行负担全款，建议在拍卖之前寻好第三方专业辅拍公司，具体竞拍至最终付款都可在专业人士的协助下进行，以确保房产顺利拍下。

2025-03-09 16:45:39

法拍房一般有哪些地方需要注意

法拍房，顾名思义，就是被法院拍卖的房子，一般是因为业主欠了钱，或者有其他纠纷，导致房子被法院查封，然后拍卖给有意愿的买家。 法拍房的价格，一般都是低于市场价的，有时候甚至可以低很多，因为法院只要求拍卖的起拍价能够还清业主的债务，而不是追求房子的最高价值。 法拍房一般会挂在京东，淘宝之类的平台上，没事可以去看看，即使不参加拍卖，也可以当作了解市场风向的一种方法。 当然，由于是公开房源，价格就不会那么的便宜了。如果特别笋的房子，又会有交楼或者税费比较高的首尾问题。 法拍房虽然现在的一些处理都很成熟，但是相比于正常的二手房，交易风险确实会高一些。 了解房子的现状至关重要，有没有人居住，有没有物业费欠缴，有没有其他权利人，有没有其他诉讼等等，这些需要一整套流程去调查。 法拍房的竞拍一般都需要先交纳保证金，然后在规定的时间内出价，作为出价最高的人，需要在规定的时间内付清房款。 收楼一般都需要等待法院的通知，然后去法院领取房产证，再去物业或者开发商那里领取钥匙。

2025-03-05 19:53:07