捡漏徐州便宜房源，要注意这些流程！

去年12月，法拍房已经纳入徐州市公积金组合贷款受理范围，且法拍房一般要比市场价便宜很多，因此，法拍房成为了不少买房人的另一个选择。

如果你想捡漏法拍房，那对于你来说这篇文章十分有价值！

对于大多数购房者来说，司法拍卖接触的比较少。那么购买司法拍卖房需注意哪些呢？有无交易风险？个人用户参拍流程是怎样的？

小辅为你整理了一系列干货，接下来就给大家把全部流程梳理一遍，告诉你关于法拍房的那些事儿。

第一步：筛选房源

目前，法拍房拍卖网站有7个，可以在里面找到想要拍卖的区域的房源。

这些法拍房查询平台的发布时间都不固定，房源类型也较为分散。对于想了解法拍房在哪里看房源的朋友来说，选房比较困难，很容易漏掉符合需求的房源。

第二步：法拍房尽调

法拍房尽调是购买法拍房必走的一步，也是避免风险的关键。

如果看上一套法拍房，没有尽调，或者尽调得不详细，那么强占、无法过户、不能入住、刑事案件、高额税费等等，这些风险都有可能发生在你身上。

做好法拍房尽调，也就根本上解决法拍房未知的风险！

1、了解法院拍卖公告

找到上架的房源，查看法院的《竞买公告》和《竞买须知》，内容基本分两大部分，一是标的物基本情况，二是拍卖过程中的风险提示。这些文字都要仔细阅读，并挖掘其中问题和风险。比如关注的方面有如下几点：

（1）标的物介绍：包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等；

（2）权利限制情况：主要核实查封法院和抵押权人。因为债权人的主体问题涉及到债权来源是银行按揭贷款还是民间借贷。相关案情也要在网上一并进行查询了解；

（3）标的现状：主要关注房屋用途、权利性质、权利类型、土地用途、是否已腾空、租赁情况等。涉及到占用和租赁的房屋，要特别引起重视！

（4）权属来源：如果房产权属来源是预购商品房预告登记，证明房产证还没有办理成功，仅办理了预告登记。涉及到二次过户的房屋，要引起注意；

（5）拍卖过程中的风险提示：拍卖过程中对竞价规则、交易规则、拍卖费用、税费费用、过户费用（包括过户登记费、税费、物业管理费、水电煤气费等）以及可能承担的其他风险等等进行提示，购买人一定都需要仔细阅读。

2、线下实地勘察

这部分内容是关于房屋实体方面的调查，比如小区基本情况（环境及周边配套）、开发商情况、水电物业欠费情况、债务人欠债原因、房屋在整个小区中坐落位置（是否有高架桥、高速公路等引发的噪音）、房屋的户型及朝向（采光、信号等）、房屋的具体装修（房屋质量与装修情况，有无漏水修补痕迹，有无墙体开裂）等等，都涉及到所购房屋的居住价值或投资价值。

法拍房，很多是见不到原业主的。甚至见到了，你敢相信他说的话吗？也许一两句虚假信息，就让你产生误判，不敢拍房子或者盲目拍下风险房子！

所以，可以寻找靠谱的辅拍机构，一些法拍服务机构能进行风险兜底，万一出现腾房、过户等问题，该机构可以通过回购的形式，保障竞拍人的权益。

虽然会收取一定的费用，但是基本与二手房中介费持平，这可以大大提高房源的安全性。

3、查询核实是否需要购房资格

购房资格，目前不少区域已放开，请拍卖前核实当地的购房政策。

第三步：网上竞拍

第一步：报名交保证金

点击报名后支付保证金，等待倒计时结束即可开拍（以上截图可以看到该房源还未开始竞拍，此时所有人都可报名）。

ps：拍卖结束之前都可报名交保证金，为了避免错过，建议提前提交。

第二步：竞价

开拍之后24小时内，已报名的竞买人可公开竞价，在拍卖结束前出价最高者可获得房源。

一般竞价会有“5分钟延时周期”，即结束前5分钟内的每一次有人出价都会触发5分钟延时，直至无人继续出价为止。

再次提示：开拍之后24小时内无人出价的房源会进行第二轮拍卖，第二轮拍卖仍无人出价的房源则会进入司法变卖程序。

未能成功竞拍者，保证金将自动退回竞买人账户；竞拍成功之后悔拍，如房源再次拍卖后成交价上涨，可退换全部保证金，如成交价下跌，将扣除降低差价再退回（保证金或已交房款不够扣除的无须补差）。

但是，一般买房人不是很了解竞拍规则，会出现“不敢叫价”或者“盲目跟风叫价”的现象，因此，最好还是聘请专业的辅拍机构人员辅助叫价。

第三步：支付剩余房款

成功拍下房源的竞买人，需在规定时间内付清除去保证金后的剩余房款。

ps：剩余房款一般要求在10个工作日内付清。具体付款时间请关注拍卖页面「竞拍公告」，部分时间要求为付款截止日期展示（如截止2024年4月10日），部分时间要求为付款周期展示（如10个工作日）。

第四步：完成过户

在竞买人付清剩余房款之后，法院将出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达至国土局办理过户，由买受人自行至相关主管部门查询并办理产权过户手续。

买受人应自过户法律文书送达之日起30日内到相关主管部门迳行办理产权过户手续。（实际情况与普通二手房交易时间一致。）

第四步：办理交割

当你付清拍卖款项后，法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等，你可以凭相关文书办理产权过户手续。办理交割中，相关的税费根据拍卖公告约定办理。

过户之后，7天左右下证即完成了全部手续。剩下的就只是腾房交付了，最顺利的情况是，你手续还没办完，甚至刚拍下几天就交付给你的；一般是要到全部办理完后，法院才好移交房产。

从开始报名至最终完成拍卖，因竞价性质及其他规则，导致中间会有诸多不确定性影响因素，各位买家在线上操作的时候，一定要做好充足的前期准备与当下的时间节点关注。

买法拍房如无法自行负担全款，建议在拍卖之前寻好第三方专业辅拍公司，具体竞拍至最终付款都可在专业人士的协助下进行，以确保房产顺利拍下。